相続などで土地を所有しているのに、空き家や空き地になっている人はいませんか？そんな人は土地活用には、大まかに「売る」「貸す」「自己活用」「共同活用」の4種類の方法があります。
売る場合は費用のことも考えて
一番手っ取り早いのは、不動産を売却することです。まとまったお金が入りますし、売却後は、固定資産税を支払う必要もないからです。注意したいのは、売却時かかる諸費用のこと。予め把握しておかないと収支がマイナスになってしまう恐れがあります。
かかる費用は仲介手数料（売買金額が400万円以上なら（売買金額の3％＋6万円）＋消費税が手数料の上限）や登記費用、抵当権抹消費用など。加えて、売却して得られた利益に対しは譲渡所得税がかかる場合もあります。
譲渡所得税は、所有期間が5年超の長期譲渡所得で20.315%、所有期間が5年以下の短期譲渡所得で39.63%と高い税率なので、事前に計算しましょう。
【賃貸に出す】契約の種類はたくさんある
賃貸に出す場合に必要なのは、借りる人がどんな目的で借りたいのかを確認するようにしましょう。それによって必要な書類や手続きなども変わってきます。以下に4つ例を挙げます。節税できる部分とできない部分があるのでかかる税金も予め調べておくべきです。
・住宅の近くにある更地を家庭菜園や畑、資材置き場用に貸し出す
→借地契約（50年以上の契約期間にすることが可能）
・国道沿いにある更地を法人が経営するコンビニエンスストア用に貸し出す
→事業用定期借地契約（契約書は公正証書で結ぶ。10年以上50年未満の契約期間にすることが必要）
・ 親が住んでいた自宅をリフォームして貸し出す
→普通借家契約（契約期間は1年以上）
・転勤で自分が住んでいた一戸建てが一時的に空き家になるので貸し出す
→定期借家契約(契約を交わす前に、期間の定めのある契約であることが書かれた書面を交付する)
これらの契約の種類はすべて異なります。定めてよい契約期間も異なり、必要書類も変わってきます。複雑なので、不動産業者などのプロにお任せするのをオススメします。
自己活用にはどんな方法がある？
不動産（特に土地）を自己活用するための、おもな方法は次の通りです。
アパートやマンションを建てて賃貸に出す
家賃収入から固定資産税、共用部分の電気、水道代、修理維持費などの経費と税金を引いたものが、収益になります。 税務上は不動産所得に分類されるので、減価償却費や青色申告特別控除など、実際に支払わない項目を経費として計上できるのがメリットです。
駐車場経営
駐車場経営も、収益は不動産所得になりますが、マンション経営に比べローリスクなのが特徴です。住宅を建設するのに比べ、イニシャルコストが安価ですし、管理の手間がかからないからです。しかし、マンション投資に比べローリターンなのが欠点です。
トランクルーム
トランクルーム経営は、専門業者に土地を一括借上げしてもらう方法と、自分でトランクルームを購入して設置し管理を業者に依頼する方法があります。利幅とリスクが両者では異なり、全社は利幅とリスクが少なく、後者は利幅とリスクが大きくなります。
駐車場やマンションの経営は、立地が収益に大きく影響しますが、トランクルーム経営はそれに比べて場所を選ばないことがメリットとなります。 3－4 太
太陽光発電
「太陽光発電はもう古い。儲からない」と思っている人がいるいっぽうで、未だ太陽光に投資する人がいるのも事実です。
太陽光発電投資のメリットは、経年劣化による発電効率の低下や、破損リスクがあるものの、事業用であれば20年間売電価格が固定されるため、20年先の収入まで見込みが立てられること。中古で買取すれば、高い買電価格の物件が手に入りますし、新しい太陽光を設置すれば、売電価格は安くても太陽光パネルの性能向上でイニシャルコストがかからず、収支はプラスになると考える人も少なくありません。
日照の多い場所に設置するべきなのは、言うまでもありません。
コインランドリー
コインランドリー投資は、駐車場が数台確保できるくらいの、それほど大きくない都市でも行えるのがメリット。管理者は不要なので、人件費がかからず、高収益が得られると言われています。しかし、設備の導入費は駐車場経営やトランクルーム経営に比べ高額になります。
共同活用
共同活用による土地活用のおもなものには、土地信託と等価交換があります。
土地信託
土地信託は信託会社などの土地活用のプロに運用を任せる方法です。土地の運用を信託会社が行い、それにより得た利益の中から配当を土地の所有者が受け取ります。 自己資金なしで始められ、連帯保証契約も必要ないので手軽に土地活用が始められます。
等価交換
100坪以上で交通や環境面で優れている場所に土地があるなら、等価交換を考えてみてはいかがでしょうか。等価交換とは第三者に土地を提供し、その土地の上に建物を建ててもらい、完成した建物の所有権を提供した土地に見合った分をもらう方法のこと。そのため、自己資金で建物を建設するよりも出資額が少なく済みます。
「立体買い換えの特例」という譲渡税の優遇措置譲が受けられますが、この優遇税制のために減価償却費が小さくなる、利回りが低くなる、また、事業を完了するために時間がかかるなどのデメリットがあります。
まとめ
土地を活用しなくても固定資産税はかかります。ただ持っているだけなのに固定資産税の支払いは毎年やってきて、「負動産」になっている人は土地活用を検討する価値があります。 自分の持っている土地のリサーチを行い、節税になるかどうかを調べ、ぴったりの土地活用方法を見つけましょう。
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