「フラット35」は民間の金融機関と住宅支援機構（以前の住宅金融公庫）が提携した、長期固定金利の住宅ローンの一つです。最長35年間固定金利でローンが組めるため、低金利が続いている現在は非常に人気があります。一方で借入までに時間がかかるために、融資確定時にならないと、金利が確定しません。そのほかにも銀行の住宅ローンっと異なった特徴がフラット35にはあります。今回はその内容を詳しく説明します。
フラット35の仕組みは？
フラット35は「証券化」という仕組みを使い、証券にしたものを投資家に販売することで融資のための資金を調達しています。以前は、「証券化ローン」「新型住宅ローン」「公庫提携ローン」などとも言われていました。現在は「フラット35」だけでなく、「フラット35S」や「フラット20」といった商品もあります。
融資の仕組み
金融機関側の立場に立った、流れは次のようになります。
１.利用者が金融機関へ申し込みを行なう
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2.金融機関は審査を行い、審査が通れば利用者への融資を行なう
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3.金融機関から住宅金融支援機構へローン債権を受け渡す
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住宅金融支援機構が金融機関の住宅ローン債権を買い取り、利益を受ける権利を獲得する
買取型と保証型
フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類があります。それぞれの特徴について説明します。
買取型
金融機関は、通常、メガバンクを除いて長期にわたる資金を円滑に調達することが難しくなります。そのため、住宅支援機構は、受託金融機関が債務者に融資した債権を買い取ります。
債務者に融資された資金は最終的に住宅金融支援機構が債権として買い取ります。 債権が買い取られたとしても、その融資の管理業務は受託金融機関が行います。
そのために、債務者は通常の融資と同じように、完済するまで受託金融機関に返済を行います。
保証型
保証型の場合も証券化を行いますが、販売する期間が異なります。買取型では住宅金融支援機構が証券化や債券の販売を行うのに対し、保証型はこれらも受託金融機関が販売を行います。
信用力という観点に置いて、受託金融機関は、住宅金融支援機構に比べ劣るために、住宅融資保険という制度を利用しています。それにより、債務者の住宅ローン返済と機関投資家への元利金払いを住宅金融支援機構に保証してもらっています。
保証型は買取型に比べて、受託金融機関側で柔軟な設計ができるのが特徴です。しかし、新規受付を行っているのは、一部の金融機関になりますので、ウェブサイト等で確認をするようにしましょう。
フラット35のメリット・デメリット
フラット35は、最長で35年の長期でローンを返済でき、かつ、期間中は固定金利となります。そのために、将来の金利上昇時のリスクをなるべく回避したい人におすすめの商品です。
フラット35のメリット
フラット35のメリットは、次のようなものがあります。
・固定金利の住宅ローンは、最長35年間まで組める（15年〜35年間）
・最高で8,000万円までの借り入れが可能 • 低金利である。（2019年は1％台）
・ 保証料や繰上げ返済手数料が無料である（※繰上げ返済は100万円から）
・ 保証人・保証料不要
・ 住宅金融支援機構による独自の技術基準がり、検査に合格した良質な住宅を手にすることができる。
フラット35のデメリット
フラット35のメリットである35年固定の金利設定は、デメリットにもなります。もし、世の中の金利が下がってしまうと、高金利のローンになってしまいます。
また、審査の期間が長いのもデメリットです。審査期間は余裕を見て1ヵ月くらいと考えておくべきです。すぐに実行されない場合は「つなぎ融資」を借り入れることも考えておきましょう。
フラット35の借入限度額は9割までとなっています。フラット35だけでフルローンは組めないのです。別途借り入れをしたい場合は、「併用ローン」を利用することになります。
まとめ
「フラット35」は民間の金融機関の住宅ローンとは性質が異なります。審査に時間がかかる、物件価格の9割しか借りられないなど、勝手が悪いように思えますが、最長35年という長期でローンが組めるということは、月の返済額が軽減でき、家計の負担が軽くなります。
また、低金利の現在に固定制のローンを選択することは、今後金利が上がり、変動金利ならは支払額が上がるところを、同じ支払額を払うことができるのは、非常にお得です。
今、家を購入するなら、フラット35を選んでみてはいかがでしょうか。
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