2020年4月1日から、民法の一部が変わります。契約書に民法改正に沿った内容が記載されていないと、契約自体が無効になる可能性が大きいです。また、賃料を減額になることが多くなると予想され、大家さんにとっては不利になりそうです。今回は、民法改正により不動産業界が受ける影響の一部をご紹介します。
連帯保証人が支払うべき金額の上限（＝極度額）を定める
保証人は、住宅の契約において、報酬が内にも関わらず、契約者が滞納した家賃の支払いを行うなど、その負担と責任大きなものです。連帯保証人の負担を減らす目的に、 今回の改正では連帯保証人が責任を負う金額に「極度額」を定めることになりました。極度額とは上限額という意味です。極度額の設定により、連帯保証人は極度額で定められた金額以上は、支払わなくてもよいというルールになります。 極度額は、賃貸住宅の場合、未払い賃料のほか、貸主の建物を壊してしまった場合の損害賠償費用や原状回復を行わなかった場合の（原状回復のための）費用などに対して定められます。 また、保証人に対して、契約締結時にこのことについての説明を行うことが必要となり、怠った場合、保証人は保証契約を取り消すことができます。
設備が故障すると賃料減額になる可能性が高い
改正前の民法611条には「借主の過失によらないで『滅失』したときは賃料の減額請求ができる」とありました。給湯器やエアコンなどの故障は「滅失」に該当しないために賃料減額をされることありませんでした。しかし、新民法においては、滅失意外にも「その他の事由により使用収益することができない場合」も減額請求ができるようになりました。そのため、改正後の民法に従って解釈すると、エアコンや給湯器の故障により賃料減額を請求され、大家さんは満額家賃が受け取れない可能性が高くなります。また、賃料をめぐるトラブルが多くなることが予想されるので契約書には「○○が故障した場合には○％減額」のように、具体的に特約に書いてもらうよう不動産会社に頼みましょう。
まとめ
このように、民法の改正によって、私たちの生活に直接影響する事項があります。他人事と思わずに、どんなことが改正されたのかしっかりと確認しておくべきです。
ファイナンシャルプランナー（AFP）／宅地建物取引士／家族信託コーディネーター®
吉井 希宥美
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